6日，CBRE世邦魏理仕发布了《2023年上半年北京房地产市场回顾》(下称报告)。

报告显示，2023年上半年，TMT、能源基建类行业写字楼租赁需求向好，新兴区域成北京市场去化主力。而由于新项目交付等原因，北京写字楼空置率小幅上升至19.6%。零售物业方面，餐饮、服饰鞋包及茶饮果汁等类别的新增店铺数量占比较高。

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写字楼空置率小幅上升 TMT、能源基建类需求向好

报告称，2023年第二季度，北京通州区域的三个新项目交付使用，新增写字楼租赁面积14.6万平方米，上半年新增供应共完成全年总量的1/5。新项目未有租户入驻，北京全市写字楼空置率因而环比上涨0.5个百分点至19.6%。

报告指出，市场问询量和带看量经历了一季度的集中释放后，二季度回落至常态水平。伴随前期启动交易的陆续落地，二季度新租交易面积总量环比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。市场近六成新租交易来自搬迁需求，扩租数量环比小幅增加。

不同行业对写字楼租赁的需求不尽相同。报告称，软件开发和电信通讯等赛道均有不错表现，TMT板块新租需求释放。金融行业在二季度环比交易数量增加但交易面积缩减，其中证券租户的扩租活动增多，保险租户活动以区位和楼宇升级为主。新能源、基建类国有企业的升级搬迁及扩租活动表现持续向好。医药及生命科学保持稳健。在疫情后需求恢复、土地供应释放等利好因素下，消费服务类、房地产建筑及第三方办公扩租开始活跃。

报告显示，北京新兴商务区净吸纳量在二季度录得4.0万平方米，上半年累计总量达10.1万平方米，丽泽、石景山、通州依次为全市去化前三区域。CBD、中关村等核心商务区及望京等核心拓展区退租减少，新租需求亦缓慢回升。市场去化压力依然严峻，空置压力较大的业主积极推出特价房源来刺激市场需求。平均成交租金持续下行，同样本比环比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中关村、王府井等子市场租金降幅靠前。上半年全市平均租金同样本比累计下跌1.0%，甲级相对乙级抗跌性更强。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部负责人袁慧指出：“下半年，预计六个项目近61万平方米的新增供应将集中放量，分布于中关村、东二环、丽泽、奥体等区域，继续推高空置率，租金仍会承压下行。因多个新项目已启动预租并有大面积租户签约，预计市场下半年净吸纳量表现将优于上半年。5月举办的北京中关村论坛及近期陆续出台的针对高精尖产业发展的资金奖励政策，有望进一步促进科技创新、产业升级和科技成果转化，提振企业发展信心和加快新租需求落地。”

餐饮业开店活跃 下半年多个商业体交付

报告还对北京零售物业市场进行了分析。2023年第二季度，北京零售物业市场外围区域迎来西三旗万象汇、京西大悦城等新项目以较高上铺率开业。至此，上半年总新增商业零售物业体量32.7万平方米，全部位于非核心区域，有效提升当地的商业氛围及消费水平。同时，多个老旧零售物业启动闭店改造，在消费迭代与经营压力之下，越来越多商业体面临转型压力。在新增项目红利和既有项目去化的共同带动下，全市空置率季度环比回落0.5个百分点至8.1%。

分类别看，餐饮需求回暖较快，占据今年二季度总新增店铺数量的40%。零售业态亦表现良好，其中服饰鞋包、轻奢商务、及运动休闲领跑，合计占据总新增店铺数量的27%。茶饮果汁类网红品牌拓店节奏依旧稳健，落位在合生汇、龙湖大兴天街、朝阳大悦城等优质购物中心。儿童体验类业态及新能源汽车在二季度热度减弱。纵观上半年，餐饮、服饰鞋包及茶饮果汁位列需求引擎前三名。

报告认为，今年二季度，品牌选址活跃度有明显提升，但实际转化落地依旧谨慎。随着消费结构的变化，品牌表现和租赁需求呈两级分化，低端及高端品牌恢复情况优于中端品牌。二季度购物中心首层平均租金止跌回稳，同样本比环比上涨0.2%至每天每平方米33.6元，核心商圈中CBD率先回升。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋津楼表示：“下半年预计将有超过百万平方米的新增或改造商业体在朝外、西长安街、奥体、王府井等商圈启幕，有望结束北京零售物业市场近五年的新增供应低谷。项目大多处于非核心区域，在餐饮、家庭、娱乐体验等业态上将为所在商圈注入新元素和活力，但集中的供应量也会带来较大的招商压力。”